Kto właściwie jest Klientem agenta nieruchomości?

Czas czytania: 11 minuty

Sprzedający podpisuje umowę z agencją nieruchomości. Agent publikuje ofertę. Kupujący znajduje ją w internecie, dzwoni, umawia się na prezentację, ogląda mieszkanie, zadaje pytania, składa ofertę i negocjuje cenę. W pewnym momencie agent zaczyna mówić o nim: „mój Klient”. Tylko czy rzeczywiście nim jest?

• A może Klientem agenta pozostaje Sprzedający, który zlecił mu wykonanie usługi?
• Czy Kupujący staje się Klientem dlatego, że agent pokazał mu mieszkanie?
• Dlatego, że agent przekazuje mu dokumenty?
• Dlatego, że pomaga przy transakcji?
• Dlatego, że podpisze formularz na prezentacji?
• A może dopiero wtedy, gdy świadomie zleci agentowi usługę pośrednictwa?

I jeszcze trudniejsze pytanie:

czy jeden agent może mieć w tej samej transakcji dwóch Klientów, których interesy częściowo się różnią?

To nie jest tylko spór o słowa. Od odpowiedzi zależy, komu agent doradza, czyj interes powinien brać pod uwagę podczas negocjacji, wobec kogo ma obowiązki wynikające z umowy i jak powinien traktować informacje, które otrzymuje od poszczególnych uczestników transakcji.

Zacznijmy od polskiej ustawy

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pośrednika jako przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa. Samo pośrednictwo polega natomiast na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących między innymi nabycia, zbycia, najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Kluczowy dla naszej dyskusji jest jednak art. 180 ust. 3. To właśnie umowa pośrednictwa określa zakres czynności pośrednika, a umowa ta musi zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

I tutaj pojawia się pierwsza niespodzianka. Przepisy dotyczące pośrednictwa nie zawierają definicji „Klienta pośrednika”. Ustawa mówi o pośredniku. Mówi o umowie pośrednictwa. Mówi o zakresie czynności. W przepisach dotyczących ubezpieczenia OC posługuje się nawet bardzo precyzyjnym określeniem „strona umowy pośrednictwa”.

Nie mówi natomiast: „Klientem pośrednika jest…” To istotne.

Bo oznacza, że wiele zdań używanych codziennie przez agentów, takich jak:

• „Klient zadzwonił z Otodom”
• „Mam Klienta na to mieszkanie”
• „Klient był dzisiaj na prezentacji”

nie opisuje precyzyjnie relacji prawnej. Opisuje raczej język sprzedażowy albo CRM.

Kto więc jest Klientem?

Najbardziej logicznym punktem odniesienia jest osoba lub podmiot, na rzecz którego agent przyjął do wykonania określoną usługę pośrednictwa. W praktyce najczęściej będzie to strona umowy pośrednictwa.

• Może nią być Sprzedający.
• Może nią być Kupujący.
• Może nią być Wynajmujący.
• Może nią być Najemca.

Samo bycie Sprzedającym albo Kupującym w transakcji nie przesądza jednak jeszcze o tym, że dana osoba jest Klientem konkretnego agenta. Kluczowa jest relacja z pośrednikiem. To właśnie umowa określa, jakie działania agent zobowiązał się wykonywać.

Co ciekawe, dokładnie w tym kierunku od lat idzie również orzecznictwo dotyczące umów pośrednictwa. Sądy wielokrotnie wskazywały, że umowa jest podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika. To prowadzi do bardzo ważnego wniosku:

Klientem agenta nie powinien być automatycznie każdy uczestnik transakcji. Klientem jest przede wszystkim ten, wobec kogo agent przyjął określone zobowiązanie dotyczące wykonania usługi.

Kupujący z ogłoszenia nie staje się automatycznie Klientem agenta

Wyobraźmy sobie najczęstszą sytuację na rynku. Sprzedający zawarł z agencją umowę pośrednictwa. Agent przygotował ofertę, wykonał marketing i opublikował ogłoszenie. Na ogłoszenie odpowiada Kupujący. Agent odbiera telefon, odpowiada na pytania, umawia spotkanie i pokazuje nieruchomość.

Czy Kupujący stał się jego Klientem? Nie z samego faktu wykonania tych czynności. Agent realizuje przecież usługę zleconą przez Sprzedającego. Jednym z elementów tej usługi może być właśnie pozyskiwanie zainteresowanych, kontakt z nimi, organizowanie prezentacji oraz przekazywanie ofert.

Kupujący jest w takiej sytuacji potencjalną drugą stroną transakcji. Może być odbiorcą informacji. Może korzystać z pewnych czynności wykonywanych przez agenta. Ale to jeszcze nie oznacza, że agent przyjął obowiązek reprezentowania jego interesu.

To rozróżnienie wydaje się oczywiste, dopóki nie spojrzymy na praktykę rynku.

Prezentacja nieruchomości nie powinna automatycznie oznaczać reprezentacji Kupującego

Na polskim rynku występuje praktyka, w której osoba odpowiadająca na ofertę dowiaduje się przed prezentacją, że musi podpisać umowę pośrednictwa. W jednej chwili agent mający już relację ze Sprzedającym zaczyna mieć formalną relację również z Kupującym. To właśnie ten problem zauważył ustawodawca.

We wrześniu 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do konsultacji publicznych projekt UD424 dotyczący zmian zasad pośrednictwa. Jednym z proponowanych rozwiązań jest możliwość kontroli, czy pośrednicy nie uzależniają prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania przez zainteresowanego umowy pośrednictwa. Projekt przewiduje również zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji.

Na 12 września 2026 roku jest to nadal projekt, a nie obowiązujące prawo. Kierunek jest jednak interesujący. Ustawodawca wyraźnie dostrzega różnicę pomiędzy osobą zainteresowaną nieruchomością a Klientem korzystającym z usługi pośrednictwa.

Samo obejrzenie nieruchomości nie musi przecież oznaczać, że Kupujący potrzebuje od tego konkretnego agenta usługi reprezentowania jego interesu. Może potrzebować wyłącznie możliwości zapoznania się z nieruchomością oferowaną przez Sprzedającego.

A jeśli Kupujący coś podpisze?

Tutaj robi się trudniej. Nie nazwa dokumentu decyduje o charakterze relacji. Dokument zatytułowany „potwierdzenie prezentacji” może rzeczywiście jedynie potwierdzać, że określona nieruchomość została danej osobie przedstawiona. Ale dokument nazwany podobnie może również zawierać elementy umowy pośrednictwa – zakres wykonywanej usługi, obowiązki stron, zasady wynagrodzenia czy inne zobowiązania.

Dlatego pytanie „Czy coś podpisałeś?” jest mniej istotne niż „Co właściwie podpisałeś i do czego obie strony się zobowiązały?”

Ustawa wymaga, aby zakres czynności pośrednictwa określała umowa pośrednictwa. Profesjonalny rynek powinien więc dążyć do sytuacji, w której osoba podpisująca dokument dokładnie wie:

• czy tylko potwierdza prezentację,
• czy zleca agentowi usługę,
• jaki jest zakres tej usługi,
• czy agent działa również dla drugiej strony,
• oraz jakie wynagrodzenie może powstać.

Klient i konsument to nie jest to samo

Warto uporządkować jeszcze jedno pojęcie. Klient nie zawsze jest konsumentem. Kodeks cywilny definiuje konsumenta jako osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową. Osoba prywatna zlecająca sprzedaż własnego mieszkania będzie więc zazwyczaj wobec biura nieruchomości konsumentem.

Ale Klientem biura może być również spółka, deweloper, fundusz, przedsiębiorca sprzedający nieruchomość w ramach swojej działalności. Będzie Klientem, ale niekoniecznie konsumentem. To ważne, ponieważ status konsumenta uruchamia dodatkową ochronę wynikającą z prawa konsumenckiego.

Słowo „Klient” opisuje więc relację usługową.

Słowo „konsument” opisuje określony status prawny.

Nie są synonimami.

AML ma jeszcze własną definicję Klienta

Sprawa staje się jeszcze ciekawsza, kiedy zajrzymy do ustawy AML. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są co do zasady instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Wyjątek obejmuje określone pośrednictwo przy najmie i dzierżawie poniżej ustawowego progu czynszu.

Ustawa AML – w przeciwieństwie do ustawy o gospodarce nieruchomościami – definiuje Klienta wprost. Jest nim osoba lub podmiot, któremu instytucja obowiązana świadczy usługi albo dla którego wykonuje czynności należące do jej działalności zawodowej, w tym osoba, z którą nawiązuje stosunki gospodarcze. To definicja stworzona dla potrzeb AML, więc nie można bezpośrednio przenosić jej na wszystkie cywilnoprawne aspekty pośrednictwa.

Ale pokazuje ciekawy sposób myślenia. Klient to nie po prostu ktoś znajdujący się po jednej ze stron transakcji. Klient to podmiot, dla którego profesjonalista świadczy usługę.

Kto płaci agentowi?

To kolejne źródło zamieszania. Często zakładamy: „Klientem jest ten, kto płaci.” Zazwyczaj te role rzeczywiście będą się pokrywać. Ale nie należy automatycznie utożsamiać źródła wynagrodzenia z reprezentacją interesu.

Najlepiej pokazuje to rynek amerykański. Kodeks etyki National Association of REALTORS wprost przewiduje możliwość sytuacji, w której agent Kupującego reprezentuje interes Kupującego, mimo że jego wynagrodzenie pochodzi od listing brokera albo Sprzedającego. NAR podkreśla jednocześnie, że taka konstrukcja wynagrodzenia nie zmienia tego, czyj interes agent reprezentuje. Nie oznacza to oczywiście, że amerykański model należy bezpośrednio przenieść do Polski.

Pokazuje natomiast bardzo ważną zasadę:

Odpowiedzi na pytania „kto płaci?” i „dla kogo pracujesz?” nie muszą być identyczne.

Dobry model usługi powinien obie odpowiedzi ujawniać w sposób jednoznaczny.

Czy agent może mieć dwóch Klientów w jednej transakcji?

Według obecnego polskiego prawa nie istnieje generalny ustawowy zakaz zawarcia relacji pośrednictwa z obiema stronami transakcji. W jednym z orzeczeń z 2024 roku sąd wprost stwierdził, że obowiązujące przepisy nie zabraniają wykonywania czynności pośrednictwa na rzecz obu stron, jeżeli obie strony o tym wiedzą i zostały zawarte odpowiednie umowy. Podobne sytuacje występują w szeregu wcześniejszych orzeczeń sądowych.

Trzeba jednak wyraźnie rozdzielić dwa pytania.

Pierwsze:

Czy taka konstrukcja jest obecnie prawnie możliwa?

Drugie:

Czy pozwala agentowi w pełni reprezentować interes obu stron?

To nie jest to samo.

Jeżeli Sprzedający oczekuje „uzyskaj dla mnie możliwie najwyższą cenę” a Kupujący oczekuje „wynegocjuj dla mnie możliwie najniższą cenę”.

Agent nie jest w stanie jednocześnie zoptymalizować obu rezultatów. Może doprowadzić do kompromisu. Może koordynować transakcję. Może być mediatorem. Może bezpiecznie przeprowadzać proces. Ale pełna reprezentacja obu sprzecznych interesów staje się problematyczna.

Właśnie dlatego projekt UD424 proponuje zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Nie oznacza to jeszcze automatycznie całkowitego ustawowego zakazu wszelkiej obsługi obu stron, ale wyraźnie pokazuje, że ustawodawca dostrzega problem konfliktu interesów.

Polski Kodeks Etyki PFRN właściwie już rozdziela te role

Bardzo interesujący zapis znajduje się w Kodeksie Etyki PFRN. Pośrednik ma postępować wobec Klientów lojalnie i chronić ich interesy, jednocześnie zachowując poszanowanie praw wszystkich zainteresowanych stron. To jedno zdanie zawiera właściwie całą filozofię profesjonalnego pośrednictwa.

Mamy bowiem dwie różne grupy. Klient oraz pozostałe zainteresowane strony. Wobec Klienta występuje obowiązek lojalności i ochrony jego interesów. Prawa pozostałych uczestników transakcji również trzeba respektować. Ale nie jest to ten sam rodzaj relacji. I chyba właśnie tę różnicę polska praktyka branżowa często zaciera.

Uczciwość wobec Kupującego nie oznacza, że Kupujący jest moim Klientem

Załóżmy, że reprezentuję interes Sprzedającego. Kupujący pyta mnie o stan prawny mieszkania. Powinien otrzymać prawdziwą informację. Pyta o wysokość opłat. Nie powinienem go wprowadzać w błąd. Zgłasza warunki oferty. Powinienem rzetelnie przekazać je Sprzedającemu. Podczas transakcji powinien być traktowany profesjonalnie i z szacunkiem.

Ale żadna z tych rzeczy nie wymaga, żebym twierdził: „reprezentuję również Kupującego”.

Można jednocześnie działać w interesie swojego Klienta, uczciwie traktować drugą stronę oraz współpracować z nią, aby transakcja mogła dojść do skutku. To trzy odrębne rzeczy.

Amerykanie rozwiązali problem językowo: client i customer

Bardzo ciekawe rozwiązanie znajdziemy w aktualnym na 2026 rok Kodeksie Etyki National Association of REALTORS. NAR rozróżnia trzy pojęcia.

Client to osoba lub podmiot, z którym REALTOR albo jego firma pozostaje w relacji agencyjnej lub innej prawnie uznanej relacji reprezentacji.

Customer to strona transakcji, która otrzymuje informacje, usługi lub korzyści, ale nie pozostaje z agentem lub jego firmą w takiej relacji kontraktowej.

Prospect to potencjalny Kupujący, Sprzedający, Najemca albo Wynajmujący, który nie pozostaje jeszcze w relacji reprezentacji.

To niezwykle użyteczne rozróżnienie. Co więcej, artykuł 1 Kodeksu NAR ustanawia prostą zasadę: kiedy REALTOR reprezentuje Klienta, ma chronić i promować jego interes. Jest to jego podstawowy obowiązek.

Ale jednocześnie nadal ma obowiązek uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji. Czyli lojalność wobec Klienta nie oznacza braku uczciwości wobec drugiej strony. To dokładnie rozwiązuje problem, o którym mówimy.

Jeszcze czytelniej robi to Nowa Zelandia

Nowozelandzki Real Estate Authority definiuje Klienta bardzo konkretnie. Klientem jest osoba, w imieniu której agent wykonuje pracę agencyjną na podstawie podpisanej umowy. W materiałach szkoleniowych regulator podaje wręcz prosty przykład: jeżeli agencja ma umowę ze Sprzedającym, Sprzedający jest jej Klientem, a Kupujący i potencjalni Kupujący są „customers”.

Regulator idzie dalej. Jeżeli agent działa jako buyer agent, musi posiadać umowę z Kupującym i działać w jego najlepszym interesie. Jednocześnie nie może w tej samej transakcji działać jako agent Sprzedającego i agent Kupującego.

Można dyskutować, czy Polska powinna przyjąć identyczny model. Ale pod względem komunikacyjnym jest on wyjątkowo czytelny. Każdy wie, kto jest Klientem oraz kto jest drugą stroną transakcji.

Polska ma problem nie tylko prawny, ale również językowy

W polskiej branży nieruchomości słowo „Klient” oznacza dziś prawie wszystko.

• Osobę, która podpisała umowę.
• Osobę, która wysłała formularz kontaktowy.
• Osobę, która zadzwoniła z Otodom.
• Kupującego oglądającego ofertę Sprzedającego.
• Osobę, która zostawiła numer telefonu.
• Stronę aktu notarialnego.
• Osobę, od której agent chce pobrać wynagrodzenie.

To jest wygodne handlowo. Ale bardzo nieprecyzyjne zawodowo. Jeżeli wszyscy są „Klientami”, zaczynają znikać najważniejsze pytania:

• Kto zlecił mi usługę?
• Czyj cel realizuję?
• Komu doradzam?
• Czyje informacje są poufne?
• Czyj interes reprezentuję w negocjacjach?
• Od kogo otrzymuję wynagrodzenie?

To właśnie te pytania powinny określać rolę agenta.

Jak można uporządkować język?

Nie potrzebujemy nawet zmiany ustawy, żeby zacząć komunikować się precyzyjniej. Możliwy model wygląda tak:

Osoba	Relacja z agentem
Sprzedający, który zawarł umowę z agentem Sprzedającego	Klient
Kupujący współpracujący z własnym agentem na podstawie umowy	Klient tego agenta
Kupujący odpowiadający na ofertę agenta Sprzedającego	zainteresowany / potencjalny Kupujący / druga strona
Osoba dopiero rozważająca współpracę	potencjalny Klient
Sprzedający reprezentowany przez innego agenta	druga strona transakcji
Agent reprezentujący drugą stronę	agent współpracujący

Nie chodzi o kopiowanie angielskiego „customer”. Chodzi o świadomość, że nie każdy uczestnik transakcji jest naszym Klientem.

Prosty test: kto jest moim Klientem?

Można zadać sobie pięć pytań.

• Z kim mam umowę pośrednictwa?
• Jakie dokładnie czynności zobowiązałem się dla tej osoby wykonywać?
• Jaki rezultat lub interes tej osoby mam brać pod uwagę w mojej pracy?
• Jakie informacje otrzymałem od niej jako poufne?
• Czy w sytuacji konfliktu interesów wiem, komu powinienem doradzać?

Jeżeli agent nie potrafi jednoznacznie odpowiedzieć na ostatnie pytanie, prawdopodobnie problem nie dotyczy samej terminologii. Dotyczy konstrukcji usługi.

Najtrudniejszy przykład

Sprzedający mówi: „Jeżeli będzie trzeba, zaakceptuję 1 150 000 zł. Nie mów tego Kupującemu.”

Kilka godzin później Kupujący mówi temu samemu agentowi: „Chcę zaproponować 1 100 000 zł, ale tak naprawdę mogę zapłacić do 1 180 000 zł. Tylko proszę nie mówić Sprzedającemu.”

Teraz zapytajmy: Kto jest Klientem tego agenta? Jeżeli odpowiedź brzmi: „obaj” pojawia się kolejne pytanie: Co właściwie ma zrobić agent ze swoją wiedzą?

Jeżeli wykorzysta wiedzę o maksymalnym budżecie Kupującego na rzecz Sprzedającego, naruszy interes Kupującego. Jeżeli wykorzysta wiedzę o minimalnej cenie Sprzedającego na rzecz Kupującego, naruszy interes Sprzedającego. Jeżeli nie wykorzysta żadnej z informacji, nie będzie w pełni reprezentował interesu żadnej ze stron. Może natomiast odegrać rolę neutralnego negocjatora i doprowadzić do ceny mieszczącej się w obszarze porozumienia.

To może być wartościowa usługa. Ale jest to inna usługa niż reprezentowanie jednej strony. I właśnie dlatego precyzyjna odpowiedź na pytanie „kto jest Klientem?” ma znaczenie.

Umowa sama w sobie również nie rozwiązuje wszystkiego

Jest jeszcze jedno ważne zastrzeżenie. Fakt, że ktoś podpisał umowę pośrednictwa, nie oznacza automatycznie, że agent zobowiązał się do pełnej reprezentacji jego interesu. Polska ustawa pozostawia obecnie zakres czynności przede wszystkim umowie. Jedna umowa może przewidywać szeroką usługę obejmującą analizę, strategię, negocjacje i reprezentowanie interesu Klienta. Inna może opisywać znacznie bardziej ograniczony zakres czynności.

Dlatego warto rozdzielić bycie stroną umowy pośrednictwa od zakresu reprezentacji interesu wynikającego z tej umowy.

To jeden z powodów, dla których dyskusja o standardzie zawodu jest dziś tak ważna. Rządowy projekt UD424 przewiduje między innymi ustawowe doprecyzowanie podstawowych obowiązków pośrednika, ponieważ obecnie zakres usługi bywa w umowach określany bardzo ogólnie. Sam projekt rządowy wskazuje wręcz, że może to prowadzić do pobierania wynagrodzenia pomimo niewykonywania realnych czynności w interesie Klienta.

Czy osoba po drugiej stronie jest mniej ważna?

Nie. I chyba właśnie tego najbardziej obawia się część branży, kiedy pojawia się temat reprezentowania jednej strony.

Jeżeli Klientem jest Sprzedający, nie oznacza to „Kupujący mnie nie interesuje.” Wręcz przeciwnie. Kupujący musi otrzymać rzetelne informacje. Musi być traktowany profesjonalnie. Powinien mieć możliwość zadawania pytań. Jego oferta powinna zostać prawidłowo przekazana. Jego uzasadnione potrzeby powinny być brane pod uwagę podczas budowania porozumienia. Nie można go wprowadzać w błąd tylko dlatego, że nie jest naszym Klientem.

Ale istnieje zasadnicza różnica między szacunkiem dla interesu drugiej strony a reprezentacją interesu drugiej strony. Kodeks PFRN właściwie mówi o tym wprost: pośrednik chroni interesy Klienta, jednocześnie szanując prawa wszystkich zainteresowanych stron.

Kto właściwie jest więc Klientem agenta?

Po przeanalizowaniu polskiego prawa, orzecznictwa, standardów etycznych i rozwiązań zagranicznych odpowiedź można ująć tak:

Klientem agenta jest osoba lub podmiot, na rzecz którego agent świadomie przyjął obowiązek wykonania określonej usługi pośrednictwa. Zakres tej relacji powinien wynikać przede wszystkim z umowy.

To nie musi być osoba, która zadzwoniła pierwsza. Nie musi to być każdy uczestnik prezentacji. Nie musi to być każda osoba kupująca nieruchomość oferowaną przez agenta. Nie musi być nią automatycznie nawet osoba, która w jakiś sposób uczestniczy w finansowaniu wynagrodzenia.

Najpierw trzeba ustalić dla kogo agent pracuje i jakie zobowiązanie wobec tej osoby przyjął.

A może warto pójść jeszcze dalej?

Być może profesjonalizacja polskiego rynku nie zaczyna się od nowych licencji, egzaminów czy kolejnych obowiązków formalnych. Być może zaczyna się od jednego prostego zdania wypowiadanego na początku współpracy:

„To Pan/Pani jest moim Klientem. Reprezentuję Pana/Pani interes. Druga strona jest uczestnikiem transakcji, którego będę traktował uczciwie i profesjonalnie, ale nie jest osobą, której interes reprezentuję.”

Albo odwrotnie:

„Nie reprezentuję żadnej strony. Moją rolą jest neutralne pośredniczenie pomiędzy Państwem.”

Oba modele można przynajmniej zrozumieć. Największy problem powstaje wtedy, kiedy Sprzedający uważa „to jest mój agent” a Kupujący podczas tej samej transakcji myśli „to jest mój agent”. I żaden z nich nie wie, że druga strona myśli dokładnie to samo.

Wniosek

Być może jedno z najprostszych pytań w pośrednictwie jest jednocześnie jednym z najrzadziej zadawanych: Kto właściwie jest moim Klientem?

Nie chodzi o osobę zapisaną w CRM-ie. Nie o każdego, kto zadzwonił z ogłoszenia. Nie o każdego uczestnika transakcji. Chodzi o osobę, wobec której agent przyjął określone zobowiązanie i dla której świadczy usługę.

Dopiero kiedy to jest jasne, można sensownie odpowiedzieć na kolejne pytania:

• Komu doradzam?
• Czyj interes biorę pod uwagę podczas negocjacji?
• Które informacje powinienem chronić?
• Za jaki rezultat odpowiadam?

Druga strona transakcji nadal zasługuje na rzetelność, szacunek i profesjonalną obsługę. Nie trzeba jednak nazywać jej swoim Klientem, żeby tak ją traktować.

Problem zaczyna się wtedy, kiedy role stają się niejasne. Sprzedający jest przekonany, że agent działa dla niego. Kupujący uważa, że ten sam agent działa również dla niego. Agent próbuje być jednocześnie doradcą, negocjatorem i neutralnym pośrednikiem.

Każda z tych ról może mieć wartość. Ale nie są tym samym. Dlatego profesjonalizacja pośrednictwa może zaczynać się znacznie wcześniej niż od nowych przepisów, licencji czy egzaminów.

Od prostego zdania:

„To jest mój Klient. Wiem, jaki jest mój zakres pracy i czyj interes reprezentuję.”

A potem od równie ważnego:

„Drugą stronę będę traktował uczciwie i profesjonalnie, ale nie będę udawał, że reprezentuję jednocześnie dwa różne interesy.”

To nie komplikuje transakcji. Wręcz przeciwnie – porządkuje ją.

Źródła i materiały

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity 2026
Art. 179a, 179b, 180 i 181 – definicja pośrednika, pośrednictwa, wymóg umowy oraz OC.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii – projekt UD424, wrzesień 2026
Proponowany minimalny zakres obowiązków, zakaz wynagrodzenia od obu stron oraz kontrola praktyki uzależniania prezentacji od podpisania umowy.

Kodeks Etyki PFRN
W szczególności § 11 dotyczący lojalności wobec Klienta, ochrony jego interesów oraz poszanowania praw pozostałych stron.

Ustawa AML – tekst jednolity
Definicja Klienta oraz status pośredników nieruchomości jako instytucji obowiązanych.

Kodeks cywilny – art. 22¹
Definicja konsumenta.

National Association of REALTORS – Code of Ethics and Standards of Practice 2026
Definicje client, customer i prospect oraz podstawowy obowiązek ochrony i promowania interesu Klienta przy równoczesnym obowiązku uczciwego traktowania wszystkich stron.

Real Estate Authority New Zealand – Professional Conduct and Client Care
Rozróżnienie Client – Customer oraz obowiązki wobec Klienta.

Real Estate Authority New Zealand – Buyer’s agent information
Zasady buyer agency, obowiązek działania w najlepszym interesie Kupującego oraz zakaz jednoczesnego działania jako agent Kupującego i Sprzedającego.

Orzecznictwo dotyczące obsługi obu stron
Przykłady stanowiska sądów, zgodnie z którym obecna UGN nie zawiera generalnego zakazu świadczenia pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji.