Agent Smart

  • Czy pośrednik reprezentuje Klienta? Jedno słowo, dwa różne znaczenia

    Czas czytania: 4 minuty

    Słowo „reprezentacja” pojawia się w branży nieruchomości coraz częściej. Jedni używają go, aby opisać pracę po stronie Sprzedającego albo Kupującego. Inni zwracają uwagę, że reprezentowanie kogoś ma w prawie konkretne znaczenie i wymaga umocowania.

    Obie strony tej dyskusji mogą mieć rację. Sytuacja komplikuje się, gdy pod jednym słowem rozumiemy dwie różne rzeczy.

    W SKRÓCIE

    • Umowa pośrednictwa nie czyni automatycznie pośrednika przedstawicielem ani pełnomocnikiem Klienta.
    • Pośrednik może jednak wykonywać usługę na rzecz określonego Klienta i uwzględniać jego zgodny z prawem interes.
    • Zakres tej roli powinien wynikać z umowy, a nie z ogólnych deklaracji.
    • Najbezpieczniej odróżniać „reprezentację prawną” od „działania w interesie Klienta”.
    (więcej…)

  • Pośrednik dla dwóch stron? Co naprawdę oznacza, że pośrednictwo jest umową starannego działania

    Czas czytania: 9 minuty

    W dyskusjach o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami często pojawia się argument:

    „Pośrednictwo jest umową starannego działania, więc pośrednik może wykonywać usługę zarówno dla Sprzedającego, jak i Kupującego”.

    Pierwsza część tego zdania jest prawidłowa. Druga wcale z niej nie wynika. Charakter umowy jako umowy starannego działania odpowiada przede wszystkim na pytanie, za co pośrednik odpowiada wobec swojego Klienta. Nie odpowiada natomiast na pytanie, ilu Klientów może obsługiwać w tej samej transakcji i czy może jednocześnie reprezentować przeciwstawne interesy. To dwa różne problemy prawne. Warto je wyraźnie oddzielić.

    W SKRÓCIE

    • Pośrednictwo jest co do zasady umową starannego działania, czyli pośrednik odpowiada przede wszystkim za sposób wykonywania swoich obowiązków, a nie za gwarantowany rezultat.
    • Prawo nie zakazuje pośrednikowi wykonywania czynności dla obu stron tej samej transakcji.
    • Problem zaczyna się wtedy, gdy pośrednik deklaruje, że jednocześnie reprezentuje i chroni przeciwstawne interesy Sprzedającego i Kupującego.
    • Kluczowe pytanie brzmi więc nie: „czy pośrednik może mieć dwie umowy?”, ale: „do czego zobowiązał się wobec każdego Klienta i czy może te zobowiązania należycie wykonać jednocześnie?”.
    (więcej…)

  • 0% od Sprzedającego. Czy UD424 niechcący stworzy nowy model pośrednictwa?

    Czas czytania: 3 minuty

    Projekt UD424 ma uporządkować zasady wynagradzania pośredników. Jednym z jego głównych założeń jest zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Jednocześnie projekt zakłada, że oferta nieruchomości będzie mogła zostać opublikowana dopiero po zawarciu umowy z właścicielem.

    Na pierwszy rzut oka oba rozwiązania są ze sobą spójne.

    W SKRÓCIE

    • Zakaz wynagrodzenia od obu stron ma zwiększyć przejrzystość rynku. Ale połączenie go z obowiązkiem zawarcia umowy przed publikacją oferty może doprowadzić do rozwoju modelu „0% od Sprzedającego”. Sprawdzamy, jak mógłby działać.
    (więcej…)

  • Czego Klienci naprawdę oczekują od agenta nieruchomości – reprezentanta interesu czy mediatora?

    Czas czytania: 15 minuty

    W branży nieruchomości od lat ścierają się dwa sposoby rozumienia roli pośrednika.

    Według pierwszego agent powinien przede wszystkim doprowadzić strony do transakcji. Znaleźć punkt porozumienia pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, uspokoić emocje, pomóc uzgodnić cenę i warunki oraz bezpiecznie przeprowadzić cały proces.

    Według drugiego podejścia agent powinien przede wszystkim reprezentować interes swojego Klienta. Jeżeli pracuje dla Sprzedającego, jego zadaniem jest doradzać Sprzedającemu i negocjować możliwie korzystne dla niego warunki. Jeżeli pracuje dla Kupującego – analogicznie po stronie Kupującego.

    W skrócie

    • Klienci oczekują od agenta działania uwzględniającego ich interes
    • Jednocześnie oczekują skutecznego doprowadzenia transakcji do końca
    • Badania nie dowodzą, że dual agency zawsze pogarsza wynik. Pokazują jednak strukturalny konflikt interesów
    • Najbardziej spójny model to reprezentacja interesu + współpraca
    (więcej…)

  • Kto właściwie jest Klientem agenta nieruchomości?

    Czas czytania: 11 minuty

    Sprzedający podpisuje umowę z agencją nieruchomości. Agent publikuje ofertę. Kupujący znajduje ją w internecie, dzwoni, umawia się na prezentację, ogląda mieszkanie, zadaje pytania, składa ofertę i negocjuje cenę. W pewnym momencie agent zaczyna mówić o nim: „mój Klient”. Tylko czy rzeczywiście nim jest?

    • A może Klientem agenta pozostaje Sprzedający, który zlecił mu wykonanie usługi?
    • Czy Kupujący staje się Klientem dlatego, że agent pokazał mu mieszkanie?
    • Dlatego, że agent przekazuje mu dokumenty?
    • Dlatego, że pomaga przy transakcji?
    • Dlatego, że podpisze formularz na prezentacji?
    • A może dopiero wtedy, gdy świadomie zleci agentowi usługę pośrednictwa?

    w skrócie

    • Klientem agenta nie jest automatycznie każdy, kto dzwoni z ogłoszenia, ogląda nieruchomość albo bierze udział w transakcji
    • Najważniejsze jest ustalenie, komu agent świadczy usługę, jaki jest jej zakres i czyj interes ma reprezentować
    • Druga strona transakcji powinna być traktowana uczciwie i profesjonalnie, ale to nie jest to samo co reprezentowanie jej interesu
    • Precyzyjne określenie, kto jest Klientem, porządkuje negocjacje, poufność, wynagrodzenie i odpowiedzialność agenta
    (więcej…)