Sprzedaję mieszkanie. A co, jeśli pieniądze nie wpłyną?

Czas czytania: 4 minuty

W naszym biurze nieruchomości z ust Klientów często słyszymy takie pytanie.

„Podpiszę akt (czytaj: umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego), Kupujący stanie się właścicielem, a ja będę czekał na przelew. Czy możemy wpisać, że jeśli pieniądze nie wpłyną do 30 listopada, sprzedaż będzie nieważna?”

Rozumiem tę obawę. Sprzedający chce mieć pewność, że dostanie pieniądze za mieszkanie. Kupujący, jeśli ma wpłacić je wcześniej, chce wiedzieć, co się z nimi stanie, gdyby do podpisania aktu ostatecznie nie doszło.

Co właściwie oznacza art. 157 Kodeksu cywilnego?

Art. 157 § 1 KC

Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Pod warunkiem oznaczałoby na przykład, że strony podpisują dziś akt, a Kupujący stanie się właścicielem dopiero wtedy, gdy pieniądze wpłyną na konto Sprzedającego. Wpływ pieniędzy jest zdarzeniem przyszłym i niepewnym. W taki sposób nie można przenieść własności mieszkania. Nie można też ustalić, że własność automatycznie wróci do Sprzedającego, jeśli Kupujący nie zapłaci do umówionej daty.

Z zastrzeżeniem terminu oznaczałoby, że strony podpisują dziś akt, ale własność ma przejść automatycznie w określonym dniu, np. 30 listopada. Tego również art. 157 § 1 nie dopuszcza. Jeśli strony chcą przenieść własność później, mogą podpisać umowę przenoszącą własność w późniejszym dniu. Jeżeli wcześniejsza umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawierała warunek lub termin, art. 157 § 2 wymaga osobnej, bezwarunkowej umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.

Art. 157 § 2 KC

§  2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Termin zapłaty można ustalić na 30 listopada. Jeżeli strony wcześniej podpiszą akt, który bezwarunkowo przenosi własność, Kupujący stanie się właścicielem już w dniu podpisania. Jeśli do 30 listopada pieniądze nie wpłyną, Kupujący nadal będzie właścicielem, a Sprzedający będzie mógł dochodzić zapłaty. W praktyce Sprzedający może więc przestać być właścicielem, choć nadal czeka na pieniądze.

Co daje prawo odstąpienia z art. 492 KC?

Art. 492 KC przewiduje, że przy spełnieniu przesłanek wskazanych w tym przepisie strona uprawniona „może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego”.

Art.  492. [Odstąpienie od umowy]

Jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

W naszym przykładzie strony mogą zastrzec w umowie prawo Sprzedającego do odstąpienia na wypadek niezapłacenia ceny w ściśle określonym terminie. Jeżeli Kupujący nie zapłaci z przyczyn, za które odpowiada, Sprzedający może skorzystać z tego prawa bez dawania mu kolejnego terminu. Sam zapis „cena płatna do 30 listopada” określa termin zapłaty. Zastrzeżenie prawa odstąpienia trzeba uzgodnić osobno.

Bez takiego zastrzeżenia art. 491 § 1 KC co do zasady przewiduje wyznaczenie Kupującemu odpowiedniego dodatkowego terminu z uprzedzeniem, że po jego bezskutecznym upływie Sprzedający będzie mógł odstąpić. Art. 492 przewiduje też możliwość odstąpienia bez dodatkowego terminu, gdy późniejsza zapłata straciłaby dla Sprzedającego znaczenie ze względu na właściwość zobowiązania albo znany Kupującemu cel umowy.

Co się dzieje z mieszkaniem po odstąpieniu?

1. Sprzedający składa Kupującemu oświadczenie o odstąpieniu. Jeżeli ma do tego podstawę, może zdecydować, czy z niej skorzysta. Sam brak przelewu nie zastępuje tego oświadczenia.
2. Po skutecznym odstąpieniu strony rozliczają to, co otrzymały. Jeżeli Sprzedający dostał już część ceny, trzeba ją uwzględnić w rozliczeniu. Kupujący ma obowiązek przenieść własność z powrotem, ale do chwili powrotnego przeniesienia pozostaje właścicielem mieszkania.
3. Jeżeli strony współpracują, podpisują akt powrotnego przeniesienia własności. Na jego podstawie można ujawnić Sprzedającego jako właściciela w księdze wieczystej. Jeśli Kupujący odmawia, Sprzedający może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego wymagane oświadczenie Kupującego. Podstawą są art. 64 KC i art. 1047 KPC.

A co ze słynnym „777”?

Załóżmy, że po podpisaniu aktu Kupujący ma jeszcze zapłacić 200 000 zł do 30 listopada. W akcie notarialnym może poddać się egzekucji co do zapłaty tej kwoty. To właśnie potocznie nazywamy „777”, od art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy określonej kwocie i terminie zapłaty zastosowanie może mieć art. 777 § 1 pkt 4 KPC.

Jeśli pieniądze nie wpłyną, Sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Po jej uzyskaniu może skierować sprawę do komornika bez wcześniejszego procesu o zapłatę. To, ile uda się odzyskać, zależy od tego, czy Kupujący ma środki lub majątek, z których komornik może ściągnąć należność. Poddanie się egzekucji w tym przykładzie dotyczy zapłaty ceny. Odzyskanie własności mieszkania po odstąpieniu wymaga osobnych kroków.

Najrozsądniejsze rozwiązanie w tej sytuacji? Depozyt notarialny

Jeśli Kupujący ma pieniądze dostępne przed aktem, wybrałbym depozyt notarialny. W chwili podpisywania aktu uzgodniona kwota jest już na specjalnym rachunku notariusza. Sprzedający wie, że pieniądze wpłynęły, a Kupujący wie, kiedy i na jakich zasadach zostaną wypłacone. Podstawą depozytu jest art. 108 Prawa o notariacie.

1. Przed podpisaniem aktu Kupujący wpłaca uzgodnioną kwotę na rachunek depozytowy notariusza. Notariusz sporządza protokół przyjęcia środków.
2. Po podpisaniu aktu notariusz wypłaca pieniądze Sprzedającemu na ustalonych wcześniej zasadach.
3. Na wypadek, gdyby do podpisania nie doszło, strony wcześniej uzgadniają z kancelarią, kiedy i na jakich zasadach środki wrócą do Kupującego.

Jeśli zakup jest częściowo finansowany kredytem, oba rozwiązania można połączyć. Kupujący wpłaca do depozytu środki własne dostępne przed aktem. Dla części ceny płatnej po akcie strony ustalają termin i warunki wypłaty przez bank, a Kupujący może poddać się egzekucji co do zapłaty tej części.

Dlatego gdy Sprzedający pyta mnie, co zrobimy, jeśli przelew nie dotrze w terminie, zaczynam od pytania ile pieniędzy możemy zabezpieczyć jeszcze przed podpisaniem aktu? Dopiero wtedy ustalamy, jak zabezpieczyć zapłatę reszty.