„Dwa pokoje, do 700 tysięcy, blisko metra”. Od takich zdań zaczyna się wiele poszukiwań. Dopiero po kilku pytaniach wychodzi, że chodzi o dojazd do pracy w 35 minut, miejsce na biurko i mieszkanie, do którego można się wprowadzić bez dużego remontu. To zmienia listę adresów, które warto sprawdzić.
Ustalamy, czego szukamy i ile naprawdę możemy wydać
Na początku pytam o cel zakupu, budżet, sposób finansowania i termin. Oddzielamy rzeczy konieczne od tych, w których można pójść na kompromis. Przy zakupie inwestycyjnym dochodzi pytanie o przewidywany najem, koszty i okresy bez najemcy. Przy zakupie dla siebie częściej wracamy do codziennych spraw: dojazdu, rozkładu, światła, hałasu czy schodów.
Budżet rozpisuję szerzej niż cena w ogłoszeniu. Uwzględniamy koszty transakcji, planowane prace i późniejsze utrzymanie. Czasem mieszkanie za niższą cenę po doliczeniu remontu okazuje się droższym wyborem.
Przed pierwszą prezentacją ustalamy też, jak będziemy pracować. Które lokalizacje sprawdzam, jak często wysyłam propozycje, co robimy z ofertami znalezionymi przez Klienta i na którym etapie włączamy specjalistów. Omawiam zakres mojego wsparcia i wynagrodzenie. Przy zakupie na kredyt proszę Klienta, żeby potwierdził z doradcą lub bankiem realny budżet i założenia finansowania, zanim zaczniemy składać oferty.
Szukam, dopytuję i odsiewam
Korzystam z portali, MLS i kontaktów z innymi agentami. Dzwonię, sprawdzam aktualność ofert i uzupełniam brakujące informacje. Jeżeli ogłoszenie mówi „blisko metra”, sprawdzam, ile rzeczywiście zajmuje dojście. Jeżeli Klient potrzebuje windy, ustalam, czy dojeżdża na właściwe piętro i czy po drodze są schody.
Przy każdej propozycji wyjaśniam, dlaczego warto ją zobaczyć i gdzie widzę kompromis. Jeśli po kilku prezentacjach okazuje się, że Klient woli lepszy rozkład od większego metrażu, aktualizujemy kryteria. Pierwsze prezentacje często pomagają nazwać to, czego wcześniej trudno było szukać w filtrach.
Przed umówieniem wizyty pytam o rzeczy, które mogą przesądzić o decyzji. Przy mieszkaniu może to być wysokość opłat, stan wyposażenia, piętro albo termin wydania. Przy domu dopytuję o ogrzewanie i przyłącza, a przy działce o dostęp do drogi i dokumenty istotne dla planowanej zabudowy. Jeżeli oferta pasuje, organizuję prezentacje i przygotowuję pytania. Po spotkaniu zapisuję, co potwierdziliśmy, co odpadło i czego jeszcze brakuje do porównania.
Prezentacje i sprawdzenie przed ofertą
Podczas prezentacji oceniamy funkcjonalność, otoczenie i widoczne problemy. Oddzielam to, co można stwierdzić na miejscu, od tego, co powinien sprawdzić fachowiec. Gdy pojawia się pytanie o stan instalacji, wilgoć czy możliwość przebudowy, pomagam ustalić, jaka konsultacja ma sens.
Przy nieruchomości, którą Klient poważnie rozważa, sprawdzam dostępne dokumenty, księgę wieczystą i podstawę sprzedaży. Wskazuję braki i pytania do Sprzedającego, prawnika lub notariusza. Porównuję też cenę z dostępnymi danymi o podobnych transakcjach i aktualnymi ofertami. Klient dostaje ode mnie jasną informację, co wiemy, co wymaga potwierdzenia i od czego uzależniłbym złożenie oferty.
Porównujemy finałowe opcje
Załóżmy, że pierwsze mieszkanie kosztuje 680 tys. zł i wymaga remontu, a drugie 710 tys. zł i jest gotowe do wprowadzenia. Przy pierwszym sprawdzamy koszt oraz czas prac i to, gdzie Klient będzie w tym czasie mieszkać. Przy drugim pytamy, jakie wyposażenie rzeczywiście zostaje i czy cena odpowiada porównywalnym transakcjom. W obu przypadkach liczymy wydatki potrzebne do zakupu i późniejsze opłaty. Dopiero z takim zestawieniem rozmawiamy o tym, co warto wybrać i za jaką cenę.
Dla inwestora przygotowuję scenariusze oparte na założeniach dotyczących czynszu najmu, pustostanów, utrzymania i potrzebnych nakładów. Pokazuję, jak zmienia się wynik przy niższym czynszu albo dodatkowym remoncie. Klient może wtedy ocenić, czy spodziewany wynik uzasadnia cenę i nakład pracy.
Składamy ofertę i prowadzimy zakup
Ustalam z Kupującym cenę, granice negocjacji i pozostałe warunki. W ofercie może się znaleźć termin aktu, sposób zapłaty, wyposażenie albo data przekazania kluczy. Czasem największą wartość dla Kupującego ma kilka dodatkowych dni na finansowanie albo jasne ustalenie, co zostaje w mieszkaniu.
Przed wysłaniem propozycji ustalamy, które warunki są dla Klienta konieczne. Jeśli bank potrzebuje dokumentu, którego jeszcze nie mamy, uwzględniamy to w rozmowie o terminach i warunkach transakcji. Przekazuję ofertę Sprzedającemu lub jego agentowi, wracam z odpowiedzią i uzgadniam z Klientem każdy kolejny ruch. Maksymalna kwota, jaką Kupujący jest gotów zapłacić, zostaje między nami.
Po przyjęciu oferty koordynuję kolejne etapy. Pilnuję, żeby terminy w umowie przedwstępnej pasowały do finansowania, pomagam zebrać dokumenty, współpracuję z kancelarią i organizuję odbiór z protokołem. W uzgodnionym zakresie pomagam także przy przepisaniu mediów i wyjaśnieniu spraw związanych z wydaniem.
Przed aktem porównuję projekt z potwierdzonymi ustaleniami. Sprawdzam, czy zgadzają się kwoty, daty, wyposażenie i zasady wydania, a pytania wymagające oceny prawnej kieruję do prawnika lub notariusza. Przed odbiorem ustalam z Klientem, co oglądamy ponownie i co wpisujemy do protokołu. Pomagam mu uporządkować dokumenty, a jeśli po wydaniu ujawni się rozbieżność, ustalamy, co wynika z protokołu i kto powinien się tym zająć.
Dobra rekomendacja może brzmieć również: „Wstrzymajmy się, dopóki nie dostaniemy tego dokumentu”. Klient podejmuje decyzję o zakupie. Moją rolą jest dać mu podstawy, żeby wiedział, na co się decyduje.
Podsumowując
Kiedy szukam dla Ciebie nieruchomości, najpierw ustalamy, co ma Ci dać ten zakup i ile możesz wydać po doliczeniu kosztów transakcji i ewentualnego remontu. Potem selekcjonuję oferty, organizuję oględziny i pomagam porównać mieszkania, które naprawdę bierzesz pod uwagę. Przed decyzją pokazuję Ci, co udało się sprawdzić i co jeszcze wymaga potwierdzenia. Jeśli chcesz kupić, pomagam Ci uzgodnić warunki i przejść przez kolejne etapy aż do odbioru.
Dodaj komentarz