W dyskusjach o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami często pojawia się argument:
„Pośrednictwo jest umową starannego działania, więc pośrednik może wykonywać usługę zarówno dla Sprzedającego, jak i Kupującego”.
Pierwsza część tego zdania jest prawidłowa. Druga wcale z niej nie wynika. Charakter umowy jako umowy starannego działania odpowiada przede wszystkim na pytanie, za co pośrednik odpowiada wobec swojego Klienta. Nie odpowiada natomiast na pytanie, ilu Klientów może obsługiwać w tej samej transakcji i czy może jednocześnie reprezentować przeciwstawne interesy. To dwa różne problemy prawne. Warto je wyraźnie oddzielić.
W SKRÓCIE
- Pośrednictwo jest co do zasady umową starannego działania, czyli pośrednik odpowiada przede wszystkim za sposób wykonywania swoich obowiązków, a nie za gwarantowany rezultat.
- Prawo nie zakazuje pośrednikowi wykonywania czynności dla obu stron tej samej transakcji.
- Problem zaczyna się wtedy, gdy pośrednik deklaruje, że jednocześnie reprezentuje i chroni przeciwstawne interesy Sprzedającego i Kupującego.
- Kluczowe pytanie brzmi więc nie: „czy pośrednik może mieć dwie umowy?”, ale: „do czego zobowiązał się wobec każdego Klienta i czy może te zobowiązania należycie wykonać jednocześnie?”.